絕大部分購(gòu)房者采取等額本息的還款方式，很少有人選擇等額本金的還款方式。殊不知，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”還銀行貸款用什么方法省錢(qián)？
無(wú)論是投資還是自住，80%以上的人群都是借助銀行的住房貸款完成投資置業(yè)的。雖然目前銀行提供的還款方式多達(dá)5種甚至更多，但是人們經(jīng)常采用的就是等額本息與等額本金兩種方式。特別是在當(dāng)前利率發(fā)生明顯變動(dòng)的情況下，等額本金還款法支付的利息總額更要明顯少于等額本息還款法。
比如，易先生要購(gòu)買(mǎi)一套70萬(wàn)元的房子，貸款50萬(wàn)元。在相同的貸款年限下，等額本息還款因利率上調(diào)引起的利息增加額，要明顯大于等額本金還款因利率上調(diào)引起的利息增加額。同樣是10
年期，利率如從5.31%升至5.51%，等額本息還款利息增加了5932元，而等額本金增加額為5042元，兩者差額達(dá)到了890元；25年期的兩者差額更是相差5297元。
目前，商業(yè)銀行住房按揭還款主要分為“等額本金”、“等額本息”兩種方式�！暗阮~本金”就是借款人將貸款額平均分?jǐn)偟秸麄�(gè)還款期內(nèi)每月歸還，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日間的貸款利息的一種還款方式。這種還款方式每月的償還額逐月減少。
而“等額本息”則是貸款的本金和利息之和采用按月等額還款的一種還款方式，即在整個(gè)還款期內(nèi)，每月的還款額固定不變。
據(jù)測(cè)算，在還貸前期，“本金法”歸還本息的金額要比“本息法”多。因此，當(dāng)貸款利率下降時(shí)，“本金法”在較高利率的情況下已經(jīng)支付了較多的本息，能夠享受到低利率的本金要比“本息法”少；反之，當(dāng)貸款利率上升時(shí)，“本金法”“吃”到高利率的剩余本金則少，利息總支出相應(yīng)減少。換句話(huà)說(shuō)，當(dāng)利率走高時(shí)，兩種方式還款的總額差會(huì)拉大；利率走低時(shí)兩者額差則縮小。
銀行內(nèi)部職員抖秘密等額本息還貸也能省錢(qián)
近期，隨著各大商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款推出各種個(gè)性化服務(wù)，
圍繞著等額本息還款法和等額本金還款法兩種不同還款方式的長(zhǎng)短處，引起了購(gòu)房者的眾多疑問(wèn)。在辦理個(gè)人住房貸款后，哪種還款方式能更節(jié)省利息支出呢？針對(duì)不同的個(gè)人情況，購(gòu)房者又應(yīng)選擇哪種還款方式呢？
工行住房貸款業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人分析指出，在個(gè)人住房貸款利率相同的前提下，按揭貸款利息是根據(jù)貸款余額、期限和利率而計(jì)算的，
同一筆貸款采用不同的還款方式，利率都是相同的，等額本息還款法和等額本金還款法各有特點(diǎn)，是為不同的消費(fèi)者而設(shè)定的，
不能簡(jiǎn)單以“好或是不好”來(lái)界定。等額本息還款法還款額月月相等，方便易記，適合于預(yù)期收入變化不大的客戶(hù)，等額本金還款法在貸款初期供款壓力最大，以后逐期下降，適合于目前供款能力較強(qiáng)，但預(yù)期收入下降的人士。
還款計(jì)算公式
等額本息還款法：即每月以相等的額度平均償還貸款本息，也是比較常見(jiàn)的還款方式。
每月還款額=貸款本金×月利率×（1+月利率）還款月數(shù)/（
1+月利率）還款月數(shù)-1等額本金還款法：即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。
每月還款額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金-已歸還本金累計(jì)額）×月利率
案例分析一還銀行貸款用什么方法省錢(qián)？
是否選擇等本金還款法就意味著客戶(hù)可少支付利息呢？等額本金還款法和等額本息還款法，
哪個(gè)更適合自己呢？廣州工行住房金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人以具體案例，對(duì)兩種還款方法在利
息上的差別進(jìn)行分析：
一筆30萬(wàn)元的貸款，貸款期限15年。如果選擇等額本息還款法，
客戶(hù)每個(gè)月支付的月供額相同，均為2378.64元。若選擇等本金還款法，客戶(hù)在第一個(gè)月的月供額為2926.67元。
但是，既然客戶(hù)可以承擔(dān)每月2926.67元的供款額，客戶(hù)完全可以選擇貸款期限11年7個(gè)月（139期）或貸款期限12年（144期）的等額本息還款法，在11年或12年較短時(shí)間內(nèi)還清按揭貸款�？梢钥吹�，選擇139期或144期等額本息還款的月供款額分別為2853.63元或2780.69元，均低于等本金第一月的還款額2926.67元。而且，選擇等額本息還款法，貸款期限為139期或144期，客戶(hù)在貸款期間所支付的總金額為396654.57或400420.06，較等本金30萬(wàn)15年更節(jié)省17375.43元或13609.94元。此外，參考供款表，在選擇同樣貸款年限的前提下，可以看到客戶(hù)在供款期數(shù)達(dá)到79期時(shí)，選擇不同的還款方式所支付的月供額才相等，均為2380.67元。但如果客戶(hù)選擇等本金還款法，至第79期已累計(jì)還款209639.67元，而選擇等額本息還款法，至第79期累計(jì)還款187，912.29元。相比之下，如果客戶(hù)選擇等額本金還款法，在前79期內(nèi)比等額本息還款法要多還銀行21727.38元。從機(jī)會(huì)成本的角度出發(fā)，客戶(hù)失去了21727.38元用于其他投資渠道而可能取得的收益。
真相：可各取所需，其實(shí)，等額本息還款法和等額本金還款法各有特點(diǎn)，是為不同的消費(fèi)者而設(shè)定的，不能簡(jiǎn)單以“好或是不好”來(lái)界定。此外，隨著工商銀行等商業(yè)銀行在住房按揭業(yè)務(wù)上不斷推出新服務(wù)措施，客戶(hù)在按揭貸款時(shí)，不但可選擇適合自己的還款方式，更可根據(jù)不同時(shí)期個(gè)人經(jīng)濟(jì)情況的不同，通過(guò)辦理提前還款或縮短還款期限，節(jié)省利息。
